賃料の増額・減額請求

こんな時弁護士にご相談ください。

  • 契約当時からの経済事情の変動で、賃料が相場よりも低いので値上げしたい。
  • 契約当時からの経済事情の変動で、相場に比べて割高になっている賃料を値下げしたい。

賃料の増額・減額請求の法的根拠について

借地借家法において、土地の地代の増額、減額請求については第11条に、建物の賃料の増額、減額請求については第32条で、経済事情の変動などによって、当初定めた賃料額が不相当となった場合には、将来にむかってこれら賃料の増額または減額を請求できることが定められています。
土地や建物の賃貸借は、長期にわたって継続することも多いため、当初決めた賃料を増減できないとしてしまうと、経済事情の変動によって著しく安くなったり、高くなったりした賃料で、その後も当事者を拘束することは衡平の理念から望ましくないと考えられているためにこのような増減額請求の規定が定められています。
但し、そうは言っても、契約当初から少し地価が上昇したであるとか、下落したといった程度の経済事情の変動は、契約当時に当事者もある程度想定はしていることであるため、賃料の増減額請求が認められるのは、上記の衡平の理念から考えて不合理な程度に賃料が不相当になった場合であると考えられています。

「賃料の増減額請求をしない」との特約の有効性について

賃貸借契約の条項の中には、契約締結後に事情が変動しても賃料を増額しないまたは減額しないという特約が挿入されていることがあります。
そこで、このような賃料の増減額をしないとの特約がある場合に、貸主や借主が賃料の増減額の請求ができなくなるかといった問題が生じます。
結論から言うと、賃料の減額をしないとの特約があっても、賃料の減額請求を行うことは可能です。
一方、賃料の増額をしないとの特約については、一定期間であれば有効であるものの、過去の裁判例では賃貸期間が長期間にわたり、その間に経済事情の変動が激変した場合においては、増額をしないとの特約は効力を失うと判断したものもあるため、基本的には有効ですが、一定の場合には無効となることがあり得ます。

賃料の増減額請求の手続き

賃料の増額・減額の請求を行う場合には、まずは貸主または借主に対し、交渉を行うことが通常です。
話し合いでお互いに合意ができない場合には、裁判手続きを利用することができます。
もっとも、賃料の増額・減額の請求については、お互いに話し合いにより解決することが望ましいとされているため、いきなり訴訟を提起することはできず、まずは調停を申し立てなければならないとされています。これを調停前置主義といいます。
調停において、まずは貸主、借主の間で妥当な賃料額について話し合いを行い、調停でも話がまとまらない場合には、訴訟を提起し、裁判所に賃料の増減の可否やその金額を判断してもらうこととなります。
なお、賃料の増減額請求を行う場合には、自己が主張する賃料が妥当であることの裏付けとして、賃料の鑑定書を不動産鑑定士に作成してもらうことが通常必要となります。

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