借地条件の変更

こんな時弁護士にご相談ください。

  • 借地契約当時は非堅固建物(木造など)所有目的であったが、新たに堅固建物(石造り、鉄筋コンクリート造りなど)に建物を建て替えたいが地主の承諾が得られない。
  • 借地契約時に、住居として使用するために土地を借りたが、店舗として使用するために用途を変更したい。

借地条件とは

借地条件とは、借地上に建築する建物の種類(堅固建物か非堅固建物か)、構造(木造か鉄筋コンクリートかなど)、規模(建物の床面積の広さや高さなど)、用途(居住用か事業用かなど)のことを指すとされています(借地借家法17条1項)。
これらの借地条件について、借地契約書において一定の制限がされているものも見られます。典型的なものは、借地契約上に、建物の種類として非堅固建物(木造建物)を建築するために土地を賃貸すると記載されている場合などです。
このように木造建物を建築するために賃貸すると規定されているような場合に、借地人が勝手に鉄筋コンクリート造の家を建ててしまうような場合には、契約上の義務違反として借地契約が解除されてしまう可能性が高いと言えます。

借地条件の変更についての地主の承諾

借地契約において、借地条件について制限が課されている場合であって、なおかつ借地人が借地条件の変更を求めたい場合には、まずは地主の同意を取り付けることが必要となります。
この点、地主が借地条件の変更を承諾するにあたっては、承諾料として、一定の金員を借地人が地主に支払うことが一般的です。
承諾料の算定方法については、法律で定められているわけではありませんが、ある程度の相場が決まっています。
一般に、借地条件の変更についての承諾料は後述の借地条件変更の許可を求める裁判手続きにおいて、裁判所が定める場合には、借地条件変更の内容に応じて幅がありますが、更地価格の7~15%程度とされていることが多いようです。

地主の承諾が得られない場合等の対応

借地条件の変更の承諾料の相場は上記の通りですが、地主との関係が良好でない場合や、相場よりも明らかに高額な承諾料を求められているなど、話がまとまらない場合には裁判所に借地条件の変更を求める申し立てをすることが可能です(借地借家法17条1項)。
このような申し立てを、借地条件変更の許可の申し立てと言います。
なお、借地上の建物の建て替え(非堅固建物から堅固建物への建て替え)を裁判所の許可が出る前に行ってしまうと、地主から借地契約の解除を主張されてしまう点に注意が必要です。

増改築許可の裁判における審理の内容

上記の通り、借地人が借地条件変更の許可の申し立てを行った場合には、裁判所が条件変更を許可するかを判断することとなります。この判断において、裁判所は仮に借地条件の変更を許可する場合であっても、賃料の増額等を条件としたり、妥当な承諾料の支払いを条件に借地条件の変更を許可することができます。

弁護士相談申込み

03-6427-5466

電話受付(営業)時間:平日 9:00 ~20: 00

夜間・土日祝日の法律相談は応相談

24時間受付中

時間外の受付は原則翌営業日の午前中にご返信

無料相談できる項目、有料相談の場合の費用などはこちら

ページトップへ

西新宿駅徒歩2分