建物明け渡し

こんな時弁護士にご相談ください。

  • 賃料を2か月以上、借主から払ってもらえていない。
  • 借主が、賃貸契約で定められた用法を守っていないので出ていってほしい。
  • 家賃の滞納を理由に賃貸借契約を解除したが、借主が出て行ってくれない。

建物明け渡し請求の手続きの流れ(家賃滞納の場合)

借主が家賃を滞納している場合、貸主としてはそうした借主には一刻も早く、出て行ってもらいたいと考えることかと思います。
このように借主に早く建物から退去してもらいたい場合には、まずは賃料の滞納を理由に賃貸契約を解除することが考えられます。
しかし、賃貸借契約を解除した後も、借主がなかなか出て行ってくれなかったり、解除は無効だと反論してくるようなこともあり得ます。
このような場合、貸主がとるべき対応としては、主に2つ考えられます。
①借主と交渉して、退去してもらう段取りを調整する
②建物明け渡しの訴訟を裁判所に提起するという対応です。
このうち、①の交渉により退去日を決めることが可能な場合には、即決和解という手続きを利用することで、万一、合意した退去日に借主が出ていかなかった場合であっても強制的に退去をさせる手続きにスムーズに移行することが可能です。
一方、②の訴訟を提起する場合には、賃貸契約の解除の通知を送ってから、訴訟提起をし、明け渡しの強制執行まですべてを行うと、スムーズに進んでも4~6か月程度の期間がかかります。
もっとも、訴訟の提起後に、強制執行まで行わない時点で、借主が建物を明け渡して問題が解決する場合も多いため、明け渡し完了までにどの程度の期間がかかるかは個々の事案によって異なります。
しかしながら、いずれにせよ、当事者同士での話し合いでなかなか退去をしてもらえないようであれば、できるだけ早く、訴訟の提起などアクションを起こすことが損失を最小限に食い止めることにつながるものと思われます。

自力執行の禁止

賃料の滞納が続くような場合、貸主としては、鍵を交換して無理やり借主の出入りを禁止する強硬手段に出たくなることもあるかと思います。
しかしながら、このような裁判所を介さない強硬手段を行ってしまうことは「自力執行」という違法行為とされているため、後々、借主から逆に損害賠償請求等の訴えを起こされてしまうことにもなりかねません。
こうしたリスクを負わないために、借主に任意に出て行ってもらうように交渉をしたり、裁判所の判決に基づく明け渡しの強制執行という法的措置を取る必要があります。

費用対効果による明け渡し方法の選択

上述の通り、家賃を滞納している借主に退去してもらうためには、大きく分けて、交渉による合意の取り付けや訴訟提起といった方法が考えられますが、個々の事案ごとに、どちらの対応がより少ないコストで明け渡しという目的を実現できるかを考えることが重要となります。
借主に退去してもらうための交渉や訴訟を弁護士に依頼される場合には、一定の弁護士費用がかかるほか、強制執行を行わざるを得ない場合には、別途、強制執行をする業者への支払いなどの実費として20万円以上の費用がかかります。
また、訴訟を提起し、強制執行まで行う場合には最低でも4か月~6か月程度は時間がかかることになるうえ、仮に賃料を滞納していたとしても個別事情によっては裁判所が明け渡しを認めてくれず、敗訴するリスクもあり得ます。
そのため、家賃を滞納している借主に滞納家賃を一部または全部請求しないことを条件に退去することの合意を取り付けたり、場合によってはさらに貸主側が譲歩して、引っ越し費用として一定額を借主に支払うという提案をしてでも早期に自主的にに退去させた方がトータルでみて安いコストで退去をさせることができる場合もあり得ます。

即決和解

借主との間で退去日について話し合いにより決められるような場合には、万一、借主がその退去日に出ていかなかった場合に備えて、即決和解の申し立てという手続きを取ることが有用です。
即決和解とは、あらかじめ当事者の間でまとまっている合意内容を裁判所が和解調書という公的文書として作成することで、合意した内容が守られなかった場合に、強制執行をすることが可能となる手続きです。
そのため、あらかじめ借主との間で取り決めた退去日を過ぎても借主が居座った場合には、裁判所に明け渡しの強制執行の申し立てをすることで、強制的に借主を退去させることができることになります。
即決和解の申し立てと似た制度として、公正証書の作成がありますが、公正証書の作成により強制執行が可能となる権利は金銭債権に限定されているため、建物の明け渡し請求権という権利について強制執行をする場合には即決和解という制度を利用する必要があります。

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