不動産の欠陥に関するトラブル

こんな時弁護士にご相談ください。

  • 更地購入後、土壌汚染が分かり多大な除去費用がかかったので、売主にその費用を請求したい。
  • 更地購入後、地中埋蔵物があることが分かり、その撤去費用について売主に費用を請求したい。
  • 更地購入後、地盤が軟弱であることが分かり、地盤補強工事を行う必要が生じたので、工事費用などについて、売主に費用を請求したい。
  • マンション購入後、当初分からなかった欠陥が判明したため、売主に欠陥の修理または損害賠償を請求したい。
  • 施工業者に建築してもらった住宅に欠陥が見つかった。

瑕疵担保責任とは

民法では、「売買の目的物に隠れた瑕疵(欠陥)があったとき」には、買主が売主に対して、損害賠償請求または契約の解除をすることができる旨を定めています。
なお、上記の隠れた瑕疵がある場合に、契約の解除ができる場合はその瑕疵があるために契約をした目的を達することができない場合に限られています。

上記の「瑕疵」とは欠陥のことですが、一般にその種類のものとして通常有しているべき品質・性能を標準として、「瑕疵」の有無が判断されることになります。
また、「隠れた」瑕疵に該当するかについては、取引において通常求められる注意をはらっても発見できないものである必要があり、買主において瑕疵の存在が購入時に把握していないことに加え、把握できなかったことについて不注意(過失)もなかったことが必要となります。

上記の「瑕疵」には、物理的な瑕疵として、例えば土地の売買において、地中にコンクリート等の埋蔵物があり、建物を建築するにはその埋蔵物を除去しなければならない場合等が挙げられます。
また、「瑕疵」には非物理的なものも含まれ、例えば住居を建築するために購入した土地に、法律上の規制がかかっているため、住居を建築できない場合のような法律的な瑕疵等が挙げられます。

この瑕疵担保責任の規定により、例えば土地を購入した買主が、購入時にその地中に埋蔵物があることを通常の注意を払っても気づくことができなかった場合において、埋蔵物を撤去しなければ建物を建築できないという場合には、それを撤去するためにかかった費用等を売主に対して損害賠償請求していくことが可能となります。

瑕疵担保責任の特約について

民法では、上記の瑕疵担保責任の追及を売主に行う場合には、買主が瑕疵を知った時から1年以内にその主張をしなければ権利を主張できなくなることが規定されています。
しかしながら、上記の規定は当事者間の契約で特約を定めることにより変更することができます。
そのため、不動産の売買契約書で、売主の瑕疵担保責任は物件の引き渡し後3か月間までとするなどの合意を定めることで、売主の瑕疵担保責任を軽減することも可能ですし、売主が個人の場合には瑕疵担保責任を負わない(免責)とすることも、当事者間で合意があれば有効となります。但し、免責とした場合でも、売主が瑕疵を知っていて、あえて告げなかった場合には免責されません。

このように、瑕疵担保責任については、契約書で売主の責任を軽減することが可能ですが、売主が宅地建物取引業者(不動産会社)の場合には、法律(宅地建物取引業法40条)で瑕疵担保責任の期間は物件の引き渡しから2年以上は売主が負うという契約にしなければならず、これに反する特約を買主との間で結ぶことはできないことになっています。
このような制限は、不動産取引のプロではない買主を保護する趣旨であるため、買主も宅地建物取引業者(不動産会社)である場合には適用されず、売主が瑕疵担保責任を負わないとする特約も有効となります。

住宅品質確保法について

新築戸建て住宅の購入または施工会社に新築住宅の建築請負を注文した場合(注文住宅)には、住宅の構造耐力上主要な部分に隠れた瑕疵があるときは、売主が買主にその住宅を引き渡した時から10年間、担保責任を負わなければならないことが「住宅の品質確保の促進等に関する法律(住宅品質確保法)95条」で定められています。
これは、新築の住宅を購入した一般の買主について、民法で定められている瑕疵担保責任よりも手厚く保護をする趣旨の規定です。
但し、手厚く保護がなされる瑕疵の対象範囲は、「住宅の構造耐力上主要な部分」および「雨水の侵入を防止する部分」のみとなります。
この「住宅の構造耐力上主要な部分」等が具体的に意味する範囲は、戸建て住宅か共同住宅かによっても若干変わってきますが、建物の基礎工事部分や壁、柱、土台、屋根版等がこれに該当します。
なお、住宅品質確保法が適用される場合の瑕疵担保責任の特徴として、売主への瑕疵の修補請求も認められています。民法上の瑕疵担保責任の追及では瑕疵の修補請求は認められていません。

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