共有物分割訴訟

こんな時弁護士にご相談ください。

  • 不動産を他の親族と共有しているが不動産を売却するか相手に買い取ってもらいたい。
  • 不動産を相続する予定だが、相続人間で遺産の分割方法でもめている。

共有とは

共有とは、複数の人が一つの物(動産)や不動産(土地・建物)のうえに共同して所有権を持っている状態のことです。典型的な例は、相続により相続人が引き継いだ土地や建物を共有しているケースや、夫婦で共同で住宅を購入した場合に不動産を共有しているケースが挙げられます。
このような共有状態にある不動産等は、共有者同士の意見が合わないと他人に賃貸することができなかったり、共有者のうち誰か一人が独占的に居座ったとしても、他の共有者はせいぜい妥当な賃料を居座った共有者に請求することしかできない場合があるなど面倒な問題が生じる場合があります。
そのため、共有者間で意見が合わない場合には、裁判所に申し立てをして共有物の分割を求めることで問題を解決できる場合があります。

共有物の分割方法にはどのようなやり方があるか

共有物の分割を裁判所に求める場合、想定される分割方法は3つあります。
一つは現物分割といって、例えば100㎡ある土地を2人の共有者(AとB)で2分の1ずつ共有している場合に、この土地を、50㎡ずつの土地2つ(東側と西側など)に分けたうえで、Aに東側の土地を、Bに西側の土地を割り当てることで共有関係を解消する方法です。
二つ目は、代償分割と呼ばれるもので、例えば上記の事案におけるAがBの共有持ち分2分の1を適正な価格で買い取ることにより、Aが100㎡の土地全体を単独で所有することにする分割方法です。
三つ目は、代金分割と呼ばれるもので、裁判所が上記の事案における100㎡の土地について競売をすることを命じ、それに従って競売された落札代金を、AとBとで持分に応じた2分の1ずつの割合で分配することで共有関係を解消する方法です。

共有物分割訴訟の判断の枠組み

共有者間での話し合いで分割方法が合意できなかった場合には、共有物分割訴訟により裁判所に分割方法を決めてもらうこととなります。
この時に、裁判所が下す分割方法の方式には、上記の通り、現物分割、代償分割、代金分割(競売による換価代金の分配)の3つがあり得ます。
この点、法律では現物分割が原則とされていますが、更地であればともかく、実際には建物が建っている土地・建物ともに共有物となっていることも多く、こうした土地・建物は現物分割は物理的に不可能と言え現物分割の対象には通常なりません。v そこで、実際には、共有者の誰かに他の共有者の持ち分を適正価格で買い取らせるという代償分割を命じるか、競売にかけて売却代金を分配する代金分割を命じるかのいずれかとなるケースが多いと思われます。
もっとも、裁判所の基本的な判断枠組みとしては、特定の共有者に持分を買い取らせる代償分割を命じるには、買取をすることとなる共有者に買い取りの資金力があるかどうかや、買い取りの希望があるか等の考慮要素を基に、一定の要件を満たしていることが求められます。
そのため、共有者のうち、誰も他の共有者の持ち分を買い取ることを希望していない場合等には、競売を認める代金分割が命じられることが想定されます。

代金分割が命じられた場合のその後の手続き

共有物分割訴訟で競売による分割によるべきとの判決が出された場合、そのまま自動的に対象不動産が競売手続きに移行することにはなりません。
上記の判決が出された後に、競売による分割を希望する当事者が、競売の申し立てを別途裁判所に申し立てることで初めて競売手続きが進められることになります。
この競売の申し立てにあたっては、申立てをする者が、予納金という名目で、競売を行うために必要な不動産鑑定の費用等をいったん支払う必要が生じます。
予納金の金額は、東京の裁判所の場合には、競売の対象となる不動産の固定資産評価額に応じて、60万円から200万円の範囲で決められています。なお、物件の固定資産評価額が2000万円未満の場合の予納金は60万円です。
予納金については、不動産が競売で売却できた場合には、売却代金から優先的に回収できることになります。

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