借地上の建物の増改築

こんな時弁護士にご相談ください。

• 借地上の建物を増改築したいが、地主から承諾がもらえない。
• 借地上の建物の増改築の承諾料が高すぎる。

借地上の建物の増改築についての地主の承諾の必要性

借地上に建てた建物については一般に借地契約の特約で、増改築をするには地主の承諾が必要と定められていることが通常です。
このような特約に反して、地主の承諾がないのに建物の増改築を行ってしまうと借地契約が解除されてしまう可能性があります。そのため、借地人が建物の増改築をしたい場合には、地主の承諾が必要となります。
この点、地主が建物の増改築を承諾するにあたっては、承諾料として、一定の金員を借地人が地主に支払うことが一般的です。
承諾料の算定方法については、法律で定められているわけではありませんが、ある程度の相場が決まっています。
一般に、借地上の建物の増改築についての承諾料は後述の増改築の許可を求める裁判手続きにおいて、裁判所が定める場合には、その増改築の規模に応じて幅がありますが、更地価格の２～５％程度とされていることが多いようです。

地主の承諾が得られない場合等の対応

借地上の建物の増改築の承諾料の相場は上記の通りですが、地主との関係が良好でない場合や、相場よりも明らかに高額な承諾料を求められているなど、話がまとまらない場合には裁判所に増改築を認める許可を出すよう申し立てをすることが可能です（借地借家法１７条２項）。
このような申し立てを、増改築許可の申し立てと言います。
借地上の建物の増改築を裁判所の許可が出る前に行ってしまうと、地主から借地契約の解除を主張されてしまう点に注意が必要です。

増改築許可の裁判における審理の内容

上記の通り、借地人は増改築許可の申し立てを行った場合には、裁判所が増改築を許可するかを判断することとなります。この判断において、裁判所は仮に増改築を許可する場合であっても、借地条件の変更（賃料の増額等）を条件としたり、妥当な承諾料の支払いを条件に増改築を許可することができます。