土地の明け渡し請求

こんな時弁護士にご相談ください。

  • 土地を貸しているが契約期間が満了するので返してもらいたい。
  • 借地契約で定められた内容に違反した土地の使い方をされているので土地を返してもらいたい。
  • 地代を数か月滞納されているので土地を返してもらいたい。
  • 無料で貸していた土地を借主から返してもらいたい。

借地契約の満了時における更新拒絶の可否

土地を賃貸するという契約を締結する場合、借主がその土地上に建物を所有する目的で借りる場合には、借地借家法(平成4年7月31日までに設定された借地契約については借地法)が適用され、借地人の地位が強く保護されています。
例えば、借地期間についての最低期間が法で定められているほか、当初定めた借地期間が満了したとしても、貸主が借地契約の更新を拒絶するための「正当事由」がないと、更新の拒絶ができません。更新の拒絶ができなかった場合には、さらに従前と同じ条件で借地関係が継続していくことになります。
この「正当事由」があるか否かの判断は、裁判所が、貸主がその土地を利用することの必要性や借主がその土地を利用することの必要性といった個別事情のほか、貸主から借主に対していわゆる立退料として妥当な金員の支払い提示がなされているかといった要素から総合的に判断することになります。
具体的には土地の貸主が自分自身の住まいを建てて居住するためという理由の方が、経済的に有利に土地を活用するために土地上に賃貸用のアパートを建てるためという理由よりも貸主が土地の返還を求める必要性は高いと判断されやすいと考えられます。
また、借主がその土地から引っ越しても、他に似たような居住環境を確保しやすいといった理由があれば、借主がその土地を利用し続ける必要性はさほど高くないと判断されることが考えられます。
しかしながら、多くのケースでは貸主や借主がその土地を必要とする必要性は相対的なものであるため、立退料としていくらの支払いが貸主側から提示されているかは、上記の「正当事由」を満たすか否かを判断するうえでの大きな考慮要素と考えられます。
このように、借地期間の満了による土地の明け渡し訴訟においては、更新拒絶の「正当事由」があるか否かの判断において立退料の支払い提示があるかが重要なポイントとなることが多くあります。ですから、裁判になる手前の交渉段階でも立退料の支払い提示をしなければならない事案であるのか、また提示をするとしていくら程度が妥当かといった点を考慮しながら交渉することが極めて重要となります。

立退料の算定における考慮要素

上記の通り、土地の明け渡しを求める場合には立退料を支払わなければならなくなる場合がありますが、妥当な立退料がいくら程度であるのかを考えることが重要となります。
もっとも、立退料は上記の通り、重要な考慮要素ではあるものの、あくまで借地契約の更新を拒絶する「正当事由」があるか否かを考慮する場合の一考慮要素であるため、明確に算定方式が確立されている性質のものではありません。
とはいえ、ある程度の算定基準は存在します。
一つの基準として、更地価格にその地域ごとに定められた借地権割合をかけた借地権価格を算定し、この借地権価格を基準として立退料を算定する方法が考えられます。

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