借地権の譲渡・転貸

こんな時弁護士にご相談ください。

• 借地権を他人に譲渡して資金化したいが地主から許可がもらえない。
• 借地権を他人に転貸して賃料を得たいが地主から許可がもらえない。
• 借地権を他人に譲渡（転貸）するにあたって地主から法外な承諾料を請求されている。
• 地主に借地権を買い取ってもらいたいが、交渉が決裂したため、第三者に譲渡したい。

借地権の譲渡または転貸についての地主の承諾の必要性

借地権を第三者に譲渡や転貸（以下、譲渡と転貸をあわせて「譲渡等」といいます）をしたい場合には、地主の承諾が必要となります。このことは、民法６１２条で規定されており、地主の承諾がないのに借地権の譲渡等を行ってしまうと借地契約が解除されてしまう可能性があります。
この点、地主が借地権の譲渡等を許可するにあたっては、承諾料（名義変更料ともいわれます）として、一定の金員を借地人が地主に支払うことが一般的です。
承諾料の算定方法については、法律で定められているわけではありませんが、ある程度の相場が決まっています。
一般に、借地権の譲渡や転貸についての承諾料は、借地権価格の１０％程度とされています。
なお、借地権価格は更地に借地権割合をかけて計算されるため、例えば借地権割合６０％の地域の借地権の譲渡承諾料は、更地価格の６％程度となります。
もっとも、借地権を譲り受ける者が、譲渡をする者の子供などの相続人である場合には、いずれ相続により借地権がその子供に相続されることから、借地権価格の３％程度まで承諾料が下がることとなります。

地主の承諾が得られない場合等の対応

借地権の譲渡・転貸の場合の承諾料の相場は上記の通りですが、地主との関係が良好でない場合や、相場よりも明らかに高額な承諾料を求められているなど、話がまとまらない場合には裁判所に借地権の譲渡・転貸を認める許可を出すよう申し立てをすることが可能です（借地借家法１９条１項）。
このような申し立てを、借地権譲渡許可の申し立てと言います。
なお、借地権譲渡許可の申し立てを行う際には、あらかじめ借地権の譲渡を受ける候補者と借地人との間で、借地権の譲渡予約契約を締結しておくことが通常です。
ただし、借地権の譲渡予約ではなく、借地権の譲渡契約を裁判所の許可が出る前に行ってしまうと、地主から借地契約の解除を主張されてしまう点に注意が必要です。

借地権譲渡許可の裁判における審理の内容

上記の通り、借地人は借地権譲渡許可の申し立てを行った場合には、裁判所が借地権の譲渡を許可するかを判断することとなります。この判断において、裁判所は仮に譲渡を許可する場合であっても、借地条件を変更することや、妥当な承諾料の支払いを条件に譲渡を許可することができます。
実務上は、借地権譲渡許可の申し立て後の裁判手続きにおいても、地主と借地人との間で承諾料の金額等の条件面でおりあいがつき和解により解決する場合も多くあります。
なお、地主は借地権譲渡許可の裁判手続きにおいて、自らが第三者に優先して、借地権および借地上の建物を買い取ることができる権利（これを「介入権」といいます）が与えられています。
また、借地権譲渡許可の申し立ての審理期間は、多くの場合、特段の事情がなければ１年以内には終了しています。