マンション管理に関する問題

こんな時弁護士にご相談ください。

  • 管理組合による議決の取り方など、総会の運営方法について分からない点がある。
  • マンションの区分所有者が管理費を滞納している。
  • マンションの管理規約の新規作成または見直しをしたい。
  • 管理組合による総会の運営方法や議事録の作成方法を知りたい。
  • マンションの住民間でトラブルが生じている。

マンション管理における基本的ルール

多くのマンションでは、区分所有法(建物の区分所有等に関する法律)に基づき、個々の部屋ごとに所有権が成り立っています。
また、マンションにおいては、個々の部屋ごとに区分所有者が存在しているほか、さらに自分で部屋に住まずに、第三者に賃貸していることもあるため、そうした居住者もマンションの利害関係人になるなど多くの人の利害を調整する必要が生じます。
この点に関し、区分所有法は、マンションの運営や一般的なルールについて定めを置いています。また、区分所有法は、は個々のマンションごとのルールを「管理規約」という形式で定めることができると規定しており、実際に多くのマンションでは「管理規約」を定めています。国土交通省は、標準的なマンション管理規約(以下「標準管理規約」といいます)を公開しており、標準管理規約を参照のうえ、個々のマンションで管理規約を定めることを推奨しています。
そのため、マンションの運営をするには最低限、区分所有法の理解や、上記の標準管理規約の理解が求められます。

マンション管理で生じる一般的問題

マンション管理で生じる問題には様々なものがあります。
特定の区分所有者が管理費を支払わないことへの対応方針を管理組合(区分所有者全員によって構成される組合)によって決めたり、現在あるマンション管理規約の内容が実際のマンションの運営にそぐわない場合に、管理規約の内容を修正するために管理組合の決議が必要となるなど、マンション管理の運営にあたっては通常、管理組合の決議が必要となります。
そこでまず問題になるのは、マンション内の問題に対応するための手続きとして、具体的にどのような場合には、どのような要件(管理組合の構成員の何割の同意が必要かなど)を満たす必要があるかなどを区分所有法や管理規約の記載を基に適切に解釈する必要が生じます。
次に、管理組合による決議等により、管理費を支払わない区分所有者に対して訴訟提起による管理の徴収をするといった方針を決めた場合に、管理組合の理事長などが訴訟を提起することもできますが、通常は訴訟を提起する手続きには慣れていないことが多いため、弁護士が管理組合を代理して訴訟を提起するといった対応を取ることが多いかと思われます。
このように、マンション管理においては、管理組合の意思決定のプロセスと、意思決定後の具体的な訴訟提起等への対応等、様々な対応が求められることになります。
そのため、こうしたマンション管理に関する分野に詳しい弁護士の関与があることで手続きがスムーズに進められると言えます。

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