マンション建て替え時のトラブル

こんな時弁護士にご相談ください。

  • マンションを建て替えたいと希望する区分所有者が増えてきたが、建て替えるにあたっての手続きを知りたい。

マンション建て替えの決議

マンションが老朽化しているような場合には、大規模修繕を行うことも考えられますが、マンション自体を建て替えた方が合理的な場合もあり得ます。
区分所有法でマンションを建て替えるには、区分所有者の人数および議決権の5分の4以上の賛成が必要となることが定められています。
このように、決議のハードルは高いですが、決議がなされた場合には、建て替えに反対する区分所有者の区分所有権を強制的に買い取ることができるなどの効果が生じ、建て替えに向けて手続きを進めていくことが可能となります。

マンション建て替え決議の効果

マンションの建て替え決議が議決された場合には、決議に賛成した区分所有者などは、決議に反対した区分所有者に対して、まずは反対から賛成に転じるか否かをあらためて確認する手続きをとります。
そのうえで、決議に反対した区分所有者がその後も建て替えに反対の意向を維持するようであれば、その区分所有者が持つ区分所有権および敷地利用権を時価で賛成した区分所有者や後述のマンション建替組合などに売り渡すよう請求することができます(区分所有法64条3項、マンション建替え円滑化法15条1項)。
このような方法で、反対している区分所有者から区分所有権などを買い取った者は建て替えに賛成している者とみなされるため、最終的には建て替えに賛成する区分所有者のみで建て替え手続きを進めていくということになります。

マンション建替え等の円滑化に関する法律

マンションの建て替えにあたっては、建て替え前のマンションにおける権利関係を、建て替え後のマンションにおける権利関係に引き継ぐことが行われますが、複数の利害関係人が関わっているため、この引き継ぎも単純ではありません。
そこで、この点に関し、マンションを建て替える際の具体的な手続きなどを規定した法律として、マンション建て替え等の円滑化に関する法律(「マンション建替え円滑化法」)が定められています。
マンション建替え円滑化法では、建替えに賛成する区分所有者の4分の3以上の賛成があり、かつ建替えの計画(事業計画)と後述のマンション建替組合の運営ルール(定款)が都道府県知事により認められた場合には、マンション建替組合(以下「建替組合」といいます)という組織を設立することができることが定められています。
建替組合を構成する組合員には、建替えに賛成する区分所有者のほか、建替えに参加する民間事業者も含まれ、このような組合員で構成された建替組合には法人格が与えられます。
法人格が与えられる結果、建て替え工事の契約や、必要資金の借り入れを、建替組合の名称で行うことが可能となります。
建替組合の意思決定は、集会における組合員の多数決により行われることなどもマンション建替え円滑化法で定められており、建替組合によりその後の建替手続きが進められていくこととなります。

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