不動産仲介トラブル

こんな時弁護士にご相談ください。

  • 購入した土地や建物に、法令上の制限があることについて仲介業者から何も説明がなかった。
  • 中古マンションを買ったが、購入後に、雨漏りなどの物理的欠陥があることが分かったが仲介業者から説明が何もなかった。
  • 宅建業者として媒介をした取引の買主から、損害賠償を請求されている。

不動産仲介業者(宅建業者)の負う義務

宅地建物取引業者(以下「宅建業者」)とは、他人が宅地や建物を売買するときや、賃貸するときの間に入って契約を締結させたり(これを法律用語では「媒介」といいます)することを業として行うものをいいます。
不動産を売却したり、賃貸することは専門知識のない素人が自分で行うことは大変であるため、通常は宅建業者が媒介や代理として、売主や買主の間に立つなどして契約を成立させることが多く見られます。
宅建業者は、このような役目を負っているところ、宅地建物取引業法(以下「宅建業法」)により、一定の義務が課せられています。
その主なものとして、宅建業者には売買・賃貸の媒介をする場合などに、買主、借主への重要事項説明義務が課せられています(宅建業法35条)。
重要事項説明の対象は、宅建業法35条で項目が規定されており、例えば法令に基づく制限が当該不動産に課せられている場合にはその内容等を説明すべきとされています。
もっとも、宅建業法35条で説明が義務付けられている事項は、最低限、宅建業者が買主や借主に説明すべきとされる事項であり、ここに規定されていない事項についても宅建業者は説明義務を負うことがあります。

宅建業者は、このような説明義務を負っているため、重要事項などについて物件の調査を行わなければなりません

宅建業者が買主などに重要事項の説明をせず、それにより買主などが損害を被った場合には、宅建業者に損害賠償責任が生じることがあり得ます。

不動産仲介業者の報酬請求権

宅建業者は、委託者から不動産の売買等の仲介を依頼され、これについて買主や借主を見つけ、契約の締結に至った場合には、委託者への報酬請求権を取得します。
この報酬請求の金額については、宅建業法46条で取得できる上限についての規定があり、同条を受けて、報酬告示(国土交通省が定めるルール)により、具体的な上限額の算出方法が定められています。

宅建業者の報酬請求権に関しては、宅建業者の仲介により売買契約が締結された後に、買主の都合により手付金を放棄して契約の解除がされた場合などに、売主が宅建業者に仲介報酬を支払わなければならないかといった問題も生じ得ます。
このような場合であっても、いったん売買契約が成立している以上、宅建業者の報酬請求権は発生しているため、原則として宅建業者は委託者である売主に報酬を請求できると考えられています。但し、売買契約が宅建業者の義務違反があり、それが原因となって解除された場合には宅建業者の報酬請求権は認められません(東京地判昭和48・3・23日)。また、宅建業者に義務違反がなく、報酬請求権が認められる場合であっても、裁判例によれば、個別の事情に応じて、報酬全額の請求を認めるのではなく、相当の報酬額に減額したうえで報酬請求権を認めている事例が見られます(大阪高判昭和56・10・30日、福岡高那覇支判平成15・12・25日など)。

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