遺産相続における不動産問題

こんな時弁護士にご相談ください。

  • 主な相続財産は不動産であるが、他の相続人との間でどのように遺産を分けるかで争いが生じている。
  • 相続人の数が多く、正確な相続人が誰かが分からないが、これらの相続人との間で協議をして、遺産である不動産の登記名義を一人の相続人にまとめておきたい。
  • 相続財産のうち、不動産については他の相続人の相続分を買い取って、自分の単独所有名義にできるように遺産分割を行いたい。

不動産を共有とすることの問題点

相続財産のうち、一般的なものとしては、現金、預貯金や不動産といったものが挙げられます。
このうち、現金や預貯金については、相続人が3人の場合には均等に3等分ずつ分けるといったことができるため、問題は少ないのですが、不動産の場合には問題が生じやすいと言えます。
相続財産のなかに不動産が含まれる場合、遺言や遺産分割協議で特に分割方法を定めないときなどには、法定相続分にしたがって、それぞれの相続人が、自分の持ち分を一つの不動産に持つことで、その不動産を共有することになります。
このような共有状態で、相続財産を各相続人が所有するという方法も、各相続人が密接に連絡を取り合えるような関係で、かつ不動産の利用方法についても意見が一致していればそのままでもよいかもしれません。
しかし、例えば、各相続人が普段なかなか連絡を取りあうこともない関係である場合には、共有状態の不動産の利用方法や処分方法(特定の相続人が無償で居住するということでよいのか、その不動産を第三者に賃貸するのか、第三者に売却して現金化するのかなど)を協議して決めることも難しいため、後々、共有者間の利害関係をめぐって争いが生じるおそれを残すことがあり得ます。
また、共有状態とした場合には、共有者となった相続人が死亡した際には、さらにその相続人が共有者となるため、一つの不動産に場合によっては何十人もの共有者(相続人)が所有権を共有することになりかねません。
このような観点からも共有関係を解消することが望ましい場合があります。

不動産の遺産分割の方法

相続財産としての不動産の共有状態を解消する手段として、まずは相続人間での遺産分割協議により、誰か特定の相続人に不動産を単独所有とさせる内容で遺産分割協議をできないかを検討することとなります。
そして当事者間での協議では話をまとめられない場合には、家庭裁判所に遺産分割調停を申し立て、調停(裁判所の調停委員をまじえた当事者間の話し合い)により共有物の分割方法について話し合うという方法があります。
そのうえで、調停の場でも分割方法の合意が成立しないということであれば、最終的に裁判所が審判により、共有物の分割方法を命じることとなります。
この審判の内容として考えられる内容は、主に現物分割、価格賠償、換価分割の3つとなります。
現物分割とは、登記上1つである土地を、3つに分ける(分筆)することで、3人の相続人それぞれに1つずつの土地を単独所有させるような分割方法です。
また、価格賠償とは、誰か1人の相続人に不動産を単独で取得させ、その他の相続人が法定相続分として取得するはずだった不動産の持ち分相当額の金銭の支払いを命じ、実質的に他の相続人の持ち分を買い取る方法で共有状態を解消する方法です。
最後の換価分割は、裁判所が、共有状態となっている不動産につき競売にかけることを命じることにより共有状態を解消するという方法です。

上記の3つの方法のうち、裁判所の審判がなされる場合、現物分割が原則とされており、更地の場合にはこのような分割方法が命じられる可能性もあります。しかし、不動産が遺産となる場合には土地上に建物が建っている場合が多く、このような場合には現物分割を行うことは通常困難なため、他の2つの分割方法が検討されることとなります。
価格賠償の方法が裁判所から命じられるか否かは、相続人のうち特定の者が、残りの相続人の持ち分を買い取る資金力や買い取る意向があるか等の要素から裁判所が判断を下すことになります。
誰も他の相続人の持ち分の買取りを希望しないような場合には、最終的に換価分割を行うことが裁判所から命じられるケーズが多いと言えます。

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