賃貸借契約における個人連帯保証人の包括根保証の禁止について

 賃貸借契約を締結するにあたっては、借主が賃料を滞納した場合などに備えて、連帯保証人を付けることが多くみられます。

連帯保証人は、万一、借主(主債務者)が賃料等を支払わなかったりした場合には、滞納賃料の総額のみならず、契約解除後も借主が居座った場合の賃料相当損害金(契約で賃料の2倍相当額と定められているケースも多い)や原状回復費用に加え、借主が賃借物件を破損していた場合の修理費用等も含めて支払いをする義務を負うこととなります。

 このように現行民法(令和2年4月1日から施行される改正民法以前の民法(以下同様))では、賃貸借における連帯保証人の負う保証額の範囲は上限(極度額)も保証期間も定められていませんが、こうした保証契約はいわゆる包括根保証契約に該当します。

 ここで用語の定義について説明すると、まず「根保証」というのは、一度の保証契約で、一定の範囲に属する不特定の債務を主たる債務とする保証のことです。賃貸借契約でいえば、連帯保証人は、最初に連帯保証契約を一度締結すると、主債務者(借主)が毎月の賃料を延滞するたびに個別に保証契約を締結しなくても、毎月の延滞料の合計額が保証の対象となるため、根保証に該当します。

 また、「包括根保証」というのは、根保証のうち、極度額と期間が定められていないものを言います。現行民法においては、賃貸契約の連帯保証契約は、その多くが極度額も保証期間も定められていないと考えられ、そうしたものは包括根保証に該当します。

 1.改正民法による個人の包括根保証契約の全面的禁止

このように、賃貸契約における連帯保証人の制度は、貸主からすれば万一、主債務者(借主)から家賃を支払ってもらえない場合等に、担保として大きな意味を持つものですが、連帯保証人側からすると極度額がないため予想外の責任を被るものとも言えるため、2020年4月施行の改正民法により制度の見直しがなされました。

なお、今回の民法改正前から、貸金等契約に関する個人に関する包括根保証契約については禁止されていましたが、賃貸借契約の個人の包括根保証契約は禁止の対象外であったため、今回の民法改正で個人の包括根保証契約は全て禁止されることとなりました。

 そして改正後の民法では、賃貸借において、個人が根保証人になる場合について、必ず上限額(極度額)を定めなければならないことが新たに規定されました。改正民法の適用対象となる連帯保証契約では、極度額の定めをせずに個人根保証契約を締結しても無効となります。

もっとも、極度額を定めなければならない根保証契約はあくまで個人が根保証人となる場合であり、保証会社などの法人が根保証人となる場合には極度額を定める必要はありません。

 2.賃貸借における根保証契約の元本確定事由

民法改正により、賃貸借における個人の連帯保証契約についても極度額を定めなければならなくなったこととともに、賃貸借における根保証契約の元本確定事由についても改正民法では規定が新設されました。

すなわち、改正民法第465条の4第1項では、「①債権者(賃貸借では貸主)が、保証人の財産について、金銭の支払を目的とする債権についての強制執行または担保権の実行を申し立てたとき(手続きの開始があったときに限る)。」「②保証人が破産手続開始の決定を受けたとき。」「③主たる債務者または保証人が死亡したとき。」の3つの場合には、賃貸借における連帯保証人の負うべき債務の元本が確定することが定められています。

例えば、連帯保証人が、極度額を100万円とする賃貸契約の個人根保証契約を締結した場合に、貸主が連帯保証人の財産について強制執行の申し立てをし、その開始決定が出た時点での借主が貸主に負っている債務額が合計50万円であった場合には、その時点で主たる債務の元本が確定するため、連帯保証人の負う債務も元本額50万円で確定することになります。

 3.個人根保証契約の禁止の適用対象と施行日の関係

上記の賃貸借における個人根保証契約の禁止規定が適用される対象は、改正民法の施行日である2020年4月1日以降に連帯保証契約の締結がなされるものとなります。

 2020年4月1日以降に新たな賃貸借契約が締結される場合の個人根保証契約について、改正民法が適用されることは当然のことですが、他方で賃貸借契約では、契約期間を2年間とし、2年ごとに更新をしていく方式を取るものが多くみられるます。そのため、最初の賃貸契約および個人根保証契約が2020年3月31日以前になされ、更新が2020年4月1日以降になされた場合に、改正後の民法が適用されるかといった問題が生じます。

この点について、法務省の見解は、2020年4月1日以降に賃貸契約の更新のみならず、保証契約の更新もなされた場合には更新後は保証契約についても改正民法が適用されるとしていますが、他方で、2020年3月31日以前(施行日前)に保証契約が更新後の債務も保証する趣旨でされ,保証について合意更新がされなかった場合には,施行日後も当該保証契約については改正前の民法が適用されるとしており、更新の仕方によって改正民法が適用されるかが分かれ、保証の上限額の設定が必要となるか否かの結論が異なるとしています(法務省「賃貸借契約に関するルールの見直し」参照URLhttp://www.moj.go.jp/content/001289628.pdf)。

 4.賃貸借実務に及ぼす影響について

上記のように賃貸借における個人連帯保証契約についても極度額を定めることが求められるようになったため、賃貸人側としては極度額を賃貸契約書の中で連帯保証人との間で合意しておく必要があります。

 極度額としていくらが適切かという問題が生じますが、あまりに法外な極度額の設定は、裁判になった場合には公序良俗違反として無効となることも考えられます。そのため、実際に賃料滞納が生じた場合に貸主が明け渡しを完了させるまでに生じ得る平均的な損害額を考慮して決めるといったやり方(例えば月額賃料の1年~2年分など)が考えられます。

 また、上記の通り、保証会社であればこれまで通り、包括根保証契約も禁止されていないため保証会社を活用するという方法も考えられます。

 なお、普通借家契約のように、賃貸契約が2年ごとに更新されるような方式の場合には、更新の方法によって改正後の民法の適用対象となる場合(保証の極度額を定める必要等が生じる場合)とならない場合とがあるため、従前から締結済みの賃貸借契約についてはこの点にも留意する必要があります。

 

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