宅地建物取引業者と宅地建物取引をした場合の損害補填について

宅地建物取引業（以下「宅建業者」）を営む不動産会社（以下「宅建業者」）との間で、不動産を売買するなどの取引をした場合に、何らかの問題が生じ損害賠償を請求するような事態があり得ます。

しかし、当該宅建業者に賠償金を支払うだけの資金がない場合も想定されます。

こうした時に、損害賠償金を受け取るための方法として、損害を被った当事者が、営業保証金または弁済業務保証金の還付請求をすることで、賠償金を獲得できる場合があります。

営業保証金または弁済業務保証金について

宅建業者は、宅地建物取引業法という法律に基づき、宅建業を開業するにあたって、一定の担保金（営業保証金）を供託所に自ら積むか、宅地建物取引業保証協会に加入のうえ、当該協会に弁済業務保証金分担金を納入するかのいずれかの手続きを取る必要があります。

上記の手続きの趣旨は、宅建業者と、宅地建物取引をする取引相手（但し取引相手も宅建業者である場合は除きます）を保護することにあります。

宅建業者と取引をしたことに基づき相手方に損害が生じた際に、当該宅建業者に資産がない場合は、損害の補填を実質的に受けることができなくなるため、こうした場合に、供託金などからの支払いを受けられるように創設されている制度です。

上記制度に基づき、宅建業者は、営業保証金として、主たる事務所については１０００万円、その他の事務所については事務所ごとに５００万円の供託金を積むか、宅地建物取引業保証協会に加入している場合には、主たる事務所については６０万円、その他の事務所については事務所ごとに３０万円の弁済業務保証金を納付する必要があります。

なお、宅建業者が弁済業務保証金を納付するケースであっても、宅建業者の取引相手がどの程度まで保護されるかという観点からは、営業保証金を当該宅建業者が積んだ場合と同様です。例えば、宅建業者が主たる事務所について６０万円の弁済業務保証金を納付した場合は、１０００万円の営業保証金が供託されたのと同じ意味を持ちます。

還付請求の対象となる債権について

営業保証金や弁済業務保証金の還付を請求できる者は、宅建業者との間で宅建業に関する取引をした者（宅建業者は除く）です。

上記の宅建業に関する取引とは、具体的には①宅地建物の売買または交換、②宅地建物の売買、交換または貸借（貸し借り）の代理又は媒介（仲介）のことを意味します。

具体例としては、宅建業者ではない人が買主として、売主である宅建業者との間で不動産の売買契約を締結したものの、宅建業者側の落ち度で不動産の買主への移転登記ができなかったため、売買契約に基づく違約金の支払い義務が宅建業者に生じたものの当該宅建業者が支払をしてくれない場合などが想定されます。

上記の違約金の支払い義務は、宅建業者との間で、上記①に該当する「宅地建物の売買」に関する取引をして生じた債権に該当するため、宅建業者から支払を受けられない人（上記買主）は、営業保証金等への還付請求ができることになります。

弁済業務保証金による還付請求について

上記の通り、宅建業者の取引相手は、営業保証金等に関して還付請求をすることで損害の補填を受けられる場合があります。

ただし、多くの宅建業者は、宅建業協会に加入したうえで弁済業務保証金分担金を積む方式を採っていると思われるところ、弁済業務保証金に対して還付請求を行うためには、宅建業保証協会の認証を受ける必要があります。

この認証とは、宅建業協会が還付請求を行う人が、弁済業務保証金の還付を受ける権利があるのか、また権利があるとしてその主張する金額が適正かを確認して証明する制度のことです。

上記の認証をしてもらうためには、宅建業保証協会に対し、認証の申出書を提出するとともに、自身が主張する権利の存在や金額を裏付ける資料等を添付して提出する必要があります。

宅建業保証協会は、上記の認証の申出書およびその添付資料等を基に、認証の申し出があった債権について、弁済業務保証金から支払を受ける権利であるかについて判断をします。

判断の結果、宅建業保証協会から認証を受けられた場合には、供託所に、認証を受けた金額について弁済業務保証金の還付請求を行うことができます。

弁済業務保証金による還付請求を行うにあたっての注意点

弁済業務保証金による還付請求を行うにあたっては以下の点に注意する必要があります。

まず、弁済業務保証金により還付がなされる金額には上限があります。上記（１）で記載しました通り、供託金または弁済業務保証金分担金を積む宅建業者の事務所が主たる事務所（本店）の１箇所のみである場合は、供託がされる金額は１０００万円となります。

そのため、上記のような場合であって、かつ還付請求を行おうとする者が複数いる場合や、１人であっても請求額が１０００万円を超す場合には満額の回収ができなくなるおそれがあります。

例えば、問題のある宅建業者が３名の取引相手（A、B、Cとします）にそれぞれ４００万円ずつの賠償金や違約金を支払う義務を負っている場合、A、B、Cそれぞれが宅建業保証協会にそれぞれ４００万円の権利について認証の申請をしたとします。

仮に、A、B、Cのいずれの申請についても問題なく認められたとした場合、その合計額は１２００万円となりますが、元手になる供託金は１０００万円しかないため、２００万円分については還付が受けられないことになります。

このような場合、A、B、Cのそれぞれがどのように還付を受けられるかというと、宅建業保証協会に認証の申請を先に出した者から優先的に還付が受けられるということになります（なお、申請をしても権利の存在や金額が認められない場合があり得ることは上記の通りです）。

例えば、認証の申請をした順番が、A、B、Cという順番で出され、権利の存在等について認証が問題なく認められた場合には、Ａ、Ｂは満額の４００万円を回収できます（還付を受けられます）が、Ｃは２００万円までの範囲でしか回収ができないことになります。

このように、宅建業保証協会に認証の申請をすることで還付請求を受けるにあたっては、認証をしてもらうための根拠資料や事情説明を的確に行うことに加え、問題が生じたらなるべく早めに認証の申請書を提出することが債権回収の観点からは重要と考えられます。

また、認証の申請をするにあたっては、契約書等の添付資料の整理や事情の適切な説明が必要となるため、弁護士といった代理人に依頼することも検討されてよいかと思います。

監修弁護士紹介

弁護士　亀田　治男（登録番号41782）

経歴

資格

・宅地建物取引士

・マンション管理士

・管理業務主任者

・中小企業診断士

・経営革新等支援機関（認定支援機関）